年10月

青浦区徐泾板块住宅物业市场调查（本次调查范围为徐泾板块徐盈路地铁站附近部分物业住宅）

网络挂牌、咨询中介、实地走访

（一）地理位置介绍

东靠沪杭铁路外线，南倚淀浦河，西连赵巷镇，北及华新镇、华漕镇。

（二）板块介绍

徐泾是青浦的东大门，即青浦区最靠近市区的板块，距市中心20公里，总面积为38.54平方公里。年地铁2号线终点站通至徐泾东站，年年底通车地铁17号线，串联起徐泾镇、国家会展中心、虹桥枢纽。道路交通以沪青平公路和沪渝高速为主，东接延安高架进入市区。

西虹桥商务区

（三）板块优势

1.虹桥枢纽

虹桥枢纽吸引了大量的商务客流，快速的高速铁路也吸引了大量的旅游客流，其客流主要来自上海及长三角地区、京沪高速铁路沿线。这既是上海通往长三角的重要门户，也是上海城市东西发展黄金走廊的西延伸。简而言之，虹桥交通枢纽对周边地区的交通、商务、旅游、通讯、物流、信息网络、房地产等城市经济和社会发展带来深刻的影响。

高速巴士中心、轨道交通

2.西虹桥商务区

国家会展中心是目前世界上面积最大的建筑单体和会展综合体，集展览、会议、办公及商业服务等功能于一体，位于上海市虹桥商务区核心区西部。与虹桥交通枢纽的直线距离仅1.5公里，2小时内可到达长三角各重要城市，交通便利

国际学校数量多，上海青浦区世界外国语学校、上海新加坡学校、上海英美学校、上海美国学校等；拥有国家级教育平台——上海国家会计学院

（四）板块劣势

西虹桥商务区整体体量偏大，开发者多为内地企业，缺乏商办物业操作经验，商务区成熟期可会偏晚。

此外，徐泾早年作为上海郊外知名别墅区，为脱离远郊别墅形象，向西虹桥商务区发展转变过程中会面临一些新挑战，现代快节奏城市生活下配套的住宅项目急需布置。

（一）主要楼盘分布

（二）部分小区10月份二手房价格

部分楼盘住宅及周边环境图

（三）仁恒西郊花园房型及优劣势分析

1.仁恒西郊花园位于徐盈路弄，东至金字圩路，南至崧泽大道，西至徐盈路，北至双浜路。该小区年建成，绿化率40%，容积率1.8，出入刷门禁卡，保安执勤。

2.小区总共37栋楼，户，主力户型有94平2房，平3房及平4房，早一批开盘，后一批销售至目前已销售完毕。

3.开发商统一精装修交付，全屋中央空调地暖，西门子厨房高品质家配。

4.小区休闲娱乐实施完善，设有两个会所，室内外泳池健身房、城市超市和理发店。

5.保安、门禁严格、出入刷卡

6.周边配套：鹤森生活广场、上海青浦盈港民办幼儿园

7.交通条件：17号线徐盈路站、路、虹桥枢纽6路

8.小区优势

小区人车分流，车位配比近一比一，自带会所。住户多为中高收入家庭，也有外籍人士，人文环境好。

9.小区劣势

物业不允许封阳台，灰尘较多，崧泽高架建成南面楼栋噪音会更大，小区生活配套不完善，需要两三年才能发展起来。

10.查勘照片

小区平面图

（四）招商虹桥公馆与星之屿对比（竞品关系）

1.万科天空之城地理位置更优越

万科天空之城区域示意图

万科天空之城一二期在崧泽大道以南，三期星之屿在崧泽大道以北，两者隔徐盈站地铁站相望，所以占据交通便利的绝对优势。

而招商虹桥公馆还在星之屿以北，招商虹桥公馆的北端则是一片未有开发商所属的荒地。10月中旬招商虹桥公馆剩余可售住宅也恰为小区最北面四栋楼。所以，住宅靠近徐盈站就如“近水楼台先得月”，更受市场青睐，价格也越高。

2.小面积户型房的特点

徐泾板块至今成交套数占比，按总价

万科天空之城共户，75平米户型套，约占5%；而招商虹桥公馆88平米户型起。小面积户型不仅数量少，而且其总价比较低对某些客户群体有吸引力。星之屿在小户型上具有价格上的错位优势。

同时，以后对该小区小户型二手房单价评估时要特别考虑，可能涉及到交易案例少，目标户型的位置、朝向不同等客观因素会影响定价。

3.小区品质细节对比

（1）招商虹桥公馆

a、小区有梯控系统，人脸识别后自动定位业主楼层。

b、根据时间，自动改变区域内灯光数量调节、灯光强度。

c、酒店式泛会所，有恒温泳池、健身房、四眼空间等多功能区域。

（2）万科天空之城

a、一期、二期开盘承诺会所建设，收房会所承诺未兑，业主维权。

b、个人观感，相比招商户型数丰富，室内敞亮，层高比招商虹桥公馆高5公分。

c、两者均简装和付费选装交付房，迎合当下高端商品房交付标准的潮流。

徐泾板块依借大虹桥板块西商务区的发展优势，正从传统老别墅区向商业办公区域发展转型；在拥有航空港城市背景下，也考虑了上班群体的住宅需求，吸引外国人士和高端人才推动当地的区域经济发展，相应的楼盘开发在徐泾板块百花齐放。

过往开发经验丰厚的开发商在徐泾这块沃土发挥了各自优势，住宅与配套设施建造一起进行，所建住宅品质优越；在国家期房限价政策下，也有信心在区间内持续维持偏高的定价。竞品楼盘间激烈的竞争关系，给刚需客户更多选择空间，有助营造健康、透明的房地产交易市场。由于徐泾板块仍有部分荒地，房地产开发还具一些发展潜力。随着配套设施的最终完善，该板块的房地产交易市场会趋于成熟和稳定。(国策上海技术部)

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